3 נתיבי נדל"ן להגעה ל 3 מטרות כלכליות מוגדרות

-------------------------------------------------------------

היי חברים יקרים,

מידי שבוע אני זוכה להכיר אישית ולקיים פגישות ייעוץ עם כ 10 לקוחות. חלקם משפחות, חלקם רווקים ורווקות, חלקם אמהות חד הוריות, חלקם פנסיונרים, וחלקם רק השתחררו מהצבא.

רגע לפני, קודם כל, למה בכלל פגישת ייעוץ אישית כל כך חשובה ? יש היום הרי כל כך הרבה פורומים כלכליים וקבוצות בפייסבוק שמשתפות מידע בחינם לגמרי נכון ? אז זהו שלא....

עם כל הכבוד לכל מיני קבוצות בפייסבוק שבהן ניתן לשאול שאלות ולקבל מענה - זה מענה כללי בלבד. חשוב להבין את זה.

זה לא ייעוץ אישי שמבין מי אתה ומה נכון לך ואיזה מטרה זה בא לקדם. ובנוסף, כל אחד מביע את הדעה שלו ורושם את המענה שלו לאותה שאלה ולפתע יש 100 תשובות שרק מסבכות עניין פשוט.

בנוסף, האם מי שענה לי הוא אוטוריטה בתחומו ? יש לו קבלות ? הוא דוגמא אישית ? מה הוא עשה בחייו עד כה שצבר את הנסיון לענות לי תשובה שעלי לתת לה משקל?

כמו שאיני מתייעץ על עניין בריאותי בקלות ראש ברשת אלא הולך למומחה כך בדיוק אני עושה עבור עצמי ,וממליץ גם לכם לעשות, בכל הנושא הכלכלי. ( אני מוציא עשרות אלפי שקלים על יועצים, מומחים בתחומם, שנותנים לי ידע מזוקק שמותאם בדיוק למה שאני צריך וזה שווה כל שקל כי זה חוזר פי 10 אם לא פי 100 )

אני רואה הרבה פעמים אנשים שמחפשים "נוסחה מהירה ופשוטה" בכל מיני קבוצות כלכליות ברשת שבהן נתבקשתי להיות פעיל ולשתף בפוסטים ובהגיגים עקב סיפורי האישי ונסיוני בעולם הנדל"ן.

שאלה ... "מה יותר רווחי , מה הכי משתלם , מה האזור הכי שווה להשקעה, איזה תכנון מס הכי נכון לעשות במקרה של... ועוד ועוד... "

ואני מוכרח לומר.... חברים נוסחה שכזאת אינה קיימת ... מצטער :)

נדל"ן בפרט / והשקעות בכלל זה לא שחור ולבן - אין נוסחא שמתאימה לכולם. לכל אדם ולכל תא משפחתי יש את הגדרת הצרכים והמטרות הייחודיות לו ולכל מטרה מוביל נתיב שונה. החכמה בעיני היא ראשית, הגדרת המטרה ושנית, בניית תכנית להגעה ליעד הזה מהמקום בו נמצאים כיום.

וכעת בואו נחזור לנושא מאמר זה.

בנדל"ן ספציפית, למרות שאין נוסחה יש הגיון מאוד ברור של 3 נתיבים שונים להגעה ל 3 מטרות שונות: נושא שחוזר על עצמו המון בפגישות ייעוץ שאני מקיים. שאלה שנשאלתי ע,י לקוחה מקסימה השבוע על הנתיבים השונים להגעה למטרה מוגדרת שאני רוצה לחלוק עמכם לפי 3 מטרות:

מטרה 1 - יצירת הכנסה פאסיבית חודשית של 10 אלף ש"ח ( או כל מטרה שתקבעו לעצמכם)

מטרה 2 - הגדלה של ההון העצמי פי 2 , משמע להכפיל אותו.

מטרה 3 - להיות שווים בעוד 10 עד 15 שנה כמה שיותר מאות אלפי ש"ח בנכסים.

אשתף ב 3 הנתיבים להגעה למטרות אלו מנסיוני והבנתי האישית של 15 שנה בתחום וליווי של מעל 300 משפחות עד כה לרכישת דירות להשקעה בארץ ובחו"ל:

1. מה עלי לעשות אם המטרה הינה (cash flow) יצירת הכנסה פאסיבית של 10 אלף ש"ח בחודש?

מנסיוני מספר אפיקים ישרתו מטרה שכזאת: ( מבלי להכנס ליתרונות ולחסרונות של כל השקעה שכזאת אחרת הפוסט הזה יהפוך לספר של 100 עמודים :) א. *קרנות נדל"ן בחו"ל שאני עובד עמם ומשקיע בהן כבר מעל לעשור שנותנים למשקיע 10 % תשואה על כספו ובטחונות מאוד חזקים על כספו. ( חסרון שאין מינוף משכנתא , אפשר לקחת הלוואה לכל מטרה ע"ח נכס שברשותכם / הלוואה ע"ח קרן השתלמות/ הלוואה רגילה מהבנק כל עוד היא בבריבית שנמוכה מ 5 % ) ב. * דירות קטנות זולות בפריפריה בארץ ( צפון/ דרום ) שעלותן בין 400 -500 אש"ח שמכניסות 1800 - 2200 ש"ח שכירות בהן מתקיימת המשוואה שהשכירות עולה על החזר המשכנתא וההפרש הולך לכיסו של המשקיע - את המשוואה ניתן לחזק ע"י הלוואת גרייס שתקטין את ההחזר לבנק לשנתיים עד שלוש ) ג. * דירות יקרות וגדולות יותר ( צפון /דרום וגם בגוש דן) שמחלקים לשתיים או שלוש דירות קטנות יותר של 2 עד 3 חדרים, יחידה אחת תשלם את המשכנתא ושאר היחידות יהוו הכנסה פאסיבית לכיסו של המשקיע. דירות כאלו בגוש דן של מעל 120 מטר יכולות לעלות כ 1.2 מליון אחרי החלוקה ולהניב כ 7500 ש"ח משלושת היחידות. (זה מפתה אבל שימו לב שחלוקה לרוב אינה חוקית ולכן מאוד חשוב העיר והאזור בו בוחרים לעשות מהלך שכזה) ד. במידה ורוצים חלוקה שכן תהיה חוקית ישנם בערים מסוימות דופלקסים של שני מפלסים ( כ 120 מטר סה"כ) שיש בהן גישה לדלת הכניסה בכל מפלס בנפרד מחדר המדרגות של הבניין מכיוון שמלכתחילה נבנו כך ע"י הקבלן (חלוקה שהיא חוקית) דופלקסים כאלו בגוש דן יכולים לעלות סביב 1.150 מליון ולהכניס 5 אלף ש"ח שכירות חודשית.

2. מה עלי לעשות אם המטרה הינה הגדלת ההון העצמי ? ( צמיחה הונית )

במקרה כזה אין טעם לרכוש מספר דירות קטנות אלא מנסיוני מומלץ להשאר על דירה יחידה ( בכדי להנות מהטבות המס והמינוף הנהדרות) ולקנות ולמכור כדירה יחידה - לעשות אקסיט שיגדיל את ההון העצמי כל פעם ב 30 - 50 %. להכנס לעסקה לדוגמא עם 250 אלף ש"ח ולשאוף לצאת ממנה עם 350 אלף ש"ח.

וכך לעשות מספר סיבובים כל כמה שנים ( לא בהרכח כל שנה וחצי אלא אולי כל שנתיים וחצי ואף יותר) בכדי להגיע לכמות ההון העצמי שאתם צריכים. ואז להשקיעו מחדש באפיקים שמייצרים את ההכנסה הפאסיבית המיוחלת. ( מטרה כלכלית שכלית) או לחילופין צבירת מספיק כסף לרכישת בית חלומותיכם. (מטרה כלכלית רגשית)

3. מה עלי לעשות אם המטרה היא להיות שווה בעוד 10 עד 15 שנים כמה שיותר כסף ( Equity ) ?

( לאנשים שמשתכרים יפה, ויש הון עצמי מכובד, וטוב להם במקום עבודתם- זה אפיק חזק מאוד כלכלית.) במקרה שכזה בהנחה שיש הון עצמי מספק -

המלצתי הינה לרכוש מספר דירות ( אפשר גם בארץ וגם בחו"ל ), שימו לב - כמה שיותר עדיף! למה? מכיוון שאם אני כבר שותל עץ בשדה וממתין 10 - 15 שנה שיניב פרי אני מעדיף לשתול כמה שיותר עצים באותו שדה במקביל בכדי שבעוד 10 - 15 שנה אהנה מכמה שיותר פירות ממספר עצים ולא רק מעץ אחד.

בנוסף, המלצתי למנף כל דירה שכזאת ( בכדי שעם השנים קרן ההלוואה תישחק והבית יהיה בבעלותנו המלאה ללא משכנתא + עליית הערך שצבר בכל השנים + כל השכירויות שקיבלנו ממנו מידי שנה)

שימו לב, למי שאין הון עצמי מספק - תחילה יש לעבור בנתיב 2 - הגדילה ההונית. ורק אז לעבור לנתיב 3 של צמיחה כלכלית של הגדלת השווי או לנתיב 1 של המרת ההון לתזרים חודיש גבוה פאסיבי.

וחושב מאוד להבין חברים לכל אפיק נדרשת התמדה. נדרשת סבלנות . נדרשת מיומנות של דחיית סיפוקים ( מיומנות שאנשים עשירים מאסטרים בה) בזמן שחוסכים כסף להגדלת ההון העצמי שיקדם אתכם ליעד שהגדרתם לעצמכם.

וחשוב לי לומר לגבי הגשמה של מטרות , כלכליות ואישות ובכלל

האם זה קל ? לא. האם זה שווה את זה ? לחלוטין, שווה ב ע נ ק !

שיהיה לכם שבוע מלא בעשייה שעושה לכם טוב על הלב חיבוק גדול עם אף אדום, יובל

נ.ב בנימה אישית אשתף אתכם. על כל חלום / מטרה שאני רוצה להגשים ( כלכלי או אישי ) אני שואל את עצמי 3 שאלות (ועונה לעצמי בכתב בכדי שאוכל לקרוא את זה ולדייק את התשובות שלי מידי שבוע כשאני קורא את הפתק)

1. מה המטרה שלך ? 2. איזה איש מקצוע / צוות מנוסה יכול לעזור לך להגיע אליה ? 3. האם אתה עושה את המירב שאתה יכול לעשות בכדי שהמטרה הזאת תתגשם ?

בכלל, אם יורשה לי לומר חברים , מנסיוני בחיים של הגשמת מספר מטרות ואף חלומות שזכיתי שירקמו עור וגידים ויהפכו למציאות , מטרות שבערו בי ואם להיות כנה, מטרות שלא ידעתי אם באמת אוכל להגשים אותם אי פעם אבל - הייתי מוכן לנסות וללכת על זה בשיא הכח. ( ובענווה גדולה אומר אחרי שכעת זכיתי לשחק בהצגת תיאטרון מוסיקלית מקצועית שנייה באנגליה, ממלכת התיאטרון ) אני יכול לומר בפה מלא

זה לא קל.

אבל זה שווה את זה.

כן. זה לא קל. אבל זה שווה את זה .

לפני המון שנים נחקק בזכרוני משפט שאמר ג'ים רוהן המנטור האגדי

" If you don't design your own life plan, chances are you'll fall into someone else's plan. And guess what they have planned for you? Not much. "

אם יורשה לי לנסח במילותי,

אם לא תצעד בצורה מודעת לעבר הגשמה של מטרה ותכנית שהגדרת לעצמך , אוטומטית תהיה חלק בהגשמת התכנית של מישהו אחר (לרוב של המעסיק שלך )

מתנה גדולה (אך גם מפחידה) שקיבלנו כבני אדם בעלי פוטנציאל כה רב היא שהאחריות על חיינו ועל תוצאותינו בחיים היא שלנו.

ושוב אאחל , שיהיה לכם המשך שבוע מעולה מלא בעשייה שעושה לכם טוב על הלב, עשייה שבחרתם בצורה מודעת. תשתדלו להכיר תודה על היומיום, אף אחד לא מבטיח לנו שנהיה פה מחר. כל יום הוא מתנה. PRESENT.

חיבוק גדול עם אף אדום יובל