חיפוש
  • יובל שוורצמן

נדל"ן ושוק ההון- ראש בראש

שיעורים על כסף שהלוואי שהיו מלמדים אותנו בגיל צעיר

והשבוע

שוק ההון ונדל"ן ראש בראש: מה עדיף השקעה בנדל"ן או בשוק ההון ?

בואו ואעשה את זה קצר ופשוט : שניהם. אני משקיע בשניהם ומאוד אוהב את שניהם. אבל השאלה למי ומתי וכמה.

בכל מקרה את שניהם צריך לעשות עם ליווי של מקצוענים מנוסים ולא לבד. מי שעושה לבד שלא יתפלא שהוא מפסיד כספים. זה האנשים שאחרי זה מפיצים שהשקעות זה מסוכן ויש להתרחק מהם. אנשים שלא טרחו להשכיל בתחום וגם לא טרחו להעזר בליווי של מומחה מנוסה.

השאלה למי ומתי וכמה. מה הכוונה ? אסביר מתי השקעה בנדל"ן ?


1.

רכישת דירה להשקעה כדירתכם היחידה , למי שאין ברשותו דירת מגורים עדיין אין שום דבר שיכול להתחרות באפקטיביות העוצמתית של הנדל"ן בהגדלת ההון העצמי בדירה יחידה אין מס ברכישה ואין מס במכירה (לאחר 18 חודש) ולכן ברכישת דירה נבונה , שזה רכישת דירה מתחת למחיר השוק שלה + רכישה באזור שמתפתח ועולה בערכו מידי שנה + אזור שבו ניתן להשכיר בקלות לדיירים איכותיים שמשלמים כמו שעון החזקתה למשך 18 - 24 חודשים ומכירתה יש אפשרות מאוד נאה להגדלת ההון העצמי .

יתרון עוצמתי שיש באפיק זה הוא האפשרות למינוף. על 1 ש"ח שלכם תוכלו לקחת 3 ש"ח משכנתא ולרכוש דירה שעולה 4 ש"ח. את אותה דירה תוכלו למכור ( בהנחה שרכשתם נבונה) ב 5 ש"ח . להחזיר לבנק את 3 הש"ח משכנתא שלקחתם וכך להשאר עם 2 ש"ח. ה1 ש"ח שהשקעתם הוכפל , דהיינו הכפלת ההון העצמי שלכם תוך 24 חודשים. גם אם לא הכפלתם את הכסף, אתם יכולים לצפות ל 25 % על הכסף תוך שנתיים, וזה בזכות אפקט המינוף.

אחינו האם ניתן להיות בתזרים חיובי גם לאחר המינוף ? כמובן, מראש עליכם לקחת מינוף עד לגובה השכירות בכדי לוודא שאינכם בתזרים שלילי . בונים את הנוסחה כך: כיום על כל 100 אלף ש"ח משכנתא שאתם לוקחים מהבנק ל 25 שנה תשלמו כ 500 ש"ח החזר חודשי לבנק. לדוגמא, על משכנתא של 500 אלף ש"ח נשלם החזר חודשי של כ 2500 ש"ח. אם אני רוכש נכס שיכניס שכירות של 2500 ומעלה זה מקיים עבורי את נוסחת התזרים החיובי מהנכס.

אני מזכיר, תהיו חכמים, עבדו עם צוות מקצועי שמלווה אתכם, ולא לעשות לבדך וללמוד על בשרך את כל הטעויות.

מה לגבי אנשים שזאת לא דירתם היחידה ? יש 8 % מס ברכישה ובמכירה 25% מס מהרווח הנקי שעשיתם בניכוי ההוצאות, מבאס אני מסכים, אבל עדיין צעד מאוד נבון בעיני למי שרוכש לטווח ארוך ( 5 שנים וצפונה ) מי שמעוניין להמשיך ולצבור נכסים, מגדיל את הונו בצורה זאת באופן יציב מידי שנה ולאורך זמן נכס שהוא רכש ב 4 ש"ח לצורך הדוגמא כבר שווה 8 ש"ח. תרוויחו. זה בטוח. השאלה כמה ומתי. ( תביטו במחירי הדירות מקום המדינה ועד היום. הם הולכים ומאמירים.) אני עדיין רוכש דירות לעצמי ולהרבה מלקוחותיי וכולנו משלמים את ה 8 % באהבה .

תזכרו - בנדל"ן מי שקונה ומחזיק מרוויח המון לאורך זמן. גם בתקופות שהשוק מדשדש ואף יורד מעט, מי שבמגרש לטווח הארוך תמיד מנצח.

שימו לב : מתווך הוא לא מומחה להשקעות נדל"ן. הוא מוכר דירות. באותה מידה הוא יכול מחר למכור מקררים בחנות למוצרי חשמל. תחפשו מומחים שהם דוגמא אישית שעושים לביתם כבר שנים ועושים גם להרבה לקוחות בהצלחה כבר שנים רבות.


מה עם שוק ההון ?

לאנשים שכבר יש ברשותם לפחות 2 נכסים בארץ ( קודם כל 2 נכסים בארץ או לפחות אחד, בשביל לחזק את העמוד ההוני של תיק ההשקעות שלכם שהיא העמוד החשוב ביותר לבניין צמיחתכם הכלכלית) אז לאנשים שיש ברשותם כבר לפחות דירה אחת להשקעה בארץ המלצתי להתחיל להוסיף עוד השקעות וביניהם גם להתחיל גם לבחון את שוק ההון. שוק ההון עשה מעל 100% עלייה בעשור האחרון אין סיבה לא לקחת חלק בחגיגה המלצתי = לרכוש תעודות סל כלי שמשקיע לכם יחד בהרבה מניות של מדד מסויים בארץ או בחול וכך אינכם חשופים למנייה ספציפית. שימו לב שגם פה אותו הכלל נכון :

מי שקונה ומחזיק מרוויח המון לאורך זמן. גם בתקופות שהשוק מדשדש ואף יורד מעט, מי שבמגרש לטווח הארוך תמיד מנצח.

מי מפסיד ? אלו שממהרים למכור כשהשוק יורד במקום ללכת לשתות קפה עם חברים ולהתעלם מהירידות ולתת לו זמן לתקן את עצמו

טיפ לשוק ההון: תעשו את השקעותיכם תחת קרן השתלמות ואז כעבור 6 שנים כל הרווחים שלכם יהיו פטורים ממס לחלוטין

שימו לב : הפקידה שעובדת בבנק במחלקת ההשקעות ונותנת לכם עצה כיצד להשקיע את כספכם בשוק ההון היא לא מומחית להשקעות ולא דוגמא אישית. היא שכירה שבאה בבוקר והולכת בערב ועבודתה למכור לכם ניירות ערך , היא עברה קורס או מספר קורסים בתחום בכדי שתוכל לעשות זאת מטעם הבנק בצורה חוקית. זה לא מומחה שהוא דוגמא אישית שאתם רוצים שיבנה לכם תיק השקעות בשוק ההון.

תמיד כשאתם בוחנים השקעה שמישהו מציע לכם שאלו עצמכם האם הוא איש מכירות או

דוגמא אישית שצברה נסיון רב שנים בתחומה?

טוב אז חשוב שתכירו- חסרון משמעותי בשוק ההון : בניגוד לרוכש דירה שהגיע עם 1 ש"ח מהבית ורכש דירה שעלותה 4 ש"ח. בשוק ההון אם הגעתם עם 1 שח מהבית תוכלו להשקיע.... רק את אותם 1 ש"ח. למה ? הבנקים רואים ברכישת דירה להשקעה בארץ אפיק מאוד בטוח ולכן נותנים לכם עד 75% מגובה הנכס,

ויש להם תמיד את הנכס כבטוחה. בניגוד להשקעה בשוק ההון שנתפסת כהרבה יותר מסוכנת עקב תנודתיות השוק הבלתי צפוי הזה ולכן

לא יתנו לכם מינוף להשקעה בתחום זה.

חסרון נוסף בשוק ההון : ההשקעות הוניות בלבד. הם לא מייצרות הכנסה כל חודש בעוד שהשקעה בדירה היא גם וגם. גם מייצרת הכנסה חודשית מדמי שכירות וגם מייצרת עליית ערך ולכן היא גם הונית וגם תזרימית.

איזה כיף נכון ?

בכדי להבהיר את הנקודה , ניקח שני חברים האחד, אורי , השקיע 300 אלף ש"ח בשוק ההון ועשה רווחים נאים של 10 % לשנה מה שאומר שהרוויח 30 אלף ש"ח. יפה ומכובד מאוד

החבר השני, יואב, עם ה 300 אלף ש"ח שלו רכש דירה להשקעה בגוש דן במליון ש"ח ( 700 לקח במשכנתא מהבנק, אותם השוכרים שגרו בנכס שילמו מידי חודש) יואב השכיר הדירה שרכש ב 3500 ש"ח, מה שאומר שהרוויח תשואה מהשכירות של כ 4 % וכמו כן האזור שבו יואב רכש דירה עולה בערכו כ 3 % בשנה מידי שנה ב 5 השנים האחרונות בעקביות

אז מי הרוויח יותר ? כמובן שיואב.

למה ? הרי אורי הרוויח 10 % תשואה על כספו

בעוד שיואב הרוויח רק כ 7 %

נכון ! אבל יואב השתמש בעקרון העוצמתי של המינוף והרוויח 7 % תשואה לשנה על מליון ש"ח, שהם 70 אלף ש"ח לשנה. בעוד שאורי הרוויח 10 % תשואה לשנה אבל מכיוון שלא השתמש במינוף הרוויח 10 % רק על אותם 300 אלף ש"ח שחסך בלבד שהם כ 30 אלף ש"ח בלבד.

אז למי שמבין שכסף ששוכב בפק"מ ומתלבט אם להשקיע את כספו בשוק ההון או ברכישת דירה להשקעה בארץ אני מקווה שפוסט זה עשה לכם קצת סדר בראש.

רגע אחינו , מה לגבי השקעות בנדל"ן בחו"ל? או! שאלה מצוינת ! זה השלב הבא בתיק ההשקעות שלכם חברים! אחרי שרכשתם לפחות נכס 1 להשקעה בארץ והשקעתם בשוק ההון (רצוי דרך הגנת המס שמספקת קרן השתלמות ) עכשיו השלב הבא אפשר להתחיל לבחון השקעה בחו"ל - ארה"ב, ספרד, יוון, פורטוגל, או כל מקום שמתעוררת בו הזדמנות לרכישת בתים ( וניקח משכנתא בארהב ונשתמש במינוף ) השקעה שהיא יותר הונית או בהשקעה בקרנות שמשלמות תשואה של כ 8 % לשנה ( ללא שימוש במינוף) השקעה שהיא יותר תזרימית.

שאלה חשובה ביותר : איך מומלץ לחלק את ההון שלכם - כמה להקצות לכל אפיק השקעה ? כמובן שזה אישי ותלוי בגיל ובמטרות של כל תא משפחתי אין פה כלל אצבע שנכון לכולם, זאת חליפה שעל המומחה המנוסה להתאים ללקוח אישית לפי מידותיו המדויקות.

אז למי שנמאס לו שהכסף שלו לא עובד קשה עבורו כפי שאתם עבדתם קשה לחסוך את כספכם מוזמן לייעוץ אישי עמי ובניית תכנית השקעות עבורכם לעשור הקרוב. שתביא אתכם לצמיחה כלכלית. הונית ותזרימית.

שיהיה לכם שבוע מדהים חיבוק גדול יובל


27 צפיות

כל הזכויות שמורות ליובל שוורצמן ולחברת  Smart Start

עוצב ונבנה ע"י חושבים בצבע